강남 집값은 잡았다는데 중랑구·성북구는 왜 더 올랐을까요

부동산 대책이 발표되면 흔히 "이제 집값 좀 잡히겠다"는 기대와 "또 풍선효과 아니냐"는 우려가 동시에 나옵니다. 이번에는 그 우려가 숫자로 확인됐습니다. 정부가 8월 3일 내놓은 대책 이후 정작 겨냥했던 고가주택 지역은 하락했는데, 상대적으로 저렴한 지역은 더 큰 폭으로 오른 것으로 나타났기 때문입니다. 오늘은 이 역설적인 흐름과, 한국은행이 왜 여기에 경고를 보냈는지 정리해 보겠습니다.

8·3 대책, 원래 무엇을 겨냥했나요

8·3 대책은 고가주택이 몰린 지역과 다주택자를 주요 타깃으로 삼은 대출·세제 규제였습니다. 규제지역 내에서는 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한되고, 스트레스 DSR 3단계가 적용돼 대출 한도가 보수적으로 계산됩니다. 다주택자는 규제지역 내 신규 주택담보대출 자체가 막혀 있어, 사실상 추가로 집을 사기 어려운 구조입니다. 이런 규제는 실제로 강남·서초처럼 집값이 높고 다주택자 비중이 큰 지역일수록 더 강하게 작동할 수밖에 없습니다.

그런데 왜 강남은 내리고 중랑구는 더 올랐을까요

대책 발표 전인 7월 27일을 기준으로 비교해보면, 강남구는 1.28%, 서초구는 0.94% 하락했습니다. 규제가 노렸던 방향대로 움직인 셈입니다. 그런데 같은 기간 중랑구는 3.46%, 성북구는 3.36%, 서대문구는 3.15% 올랐습니다. 규제가 상대적으로 약하게 적용되거나 아직 가격 부담이 낮은 지역으로 매수 수요가 옮겨간 것으로 풀이됩니다. 고가주택 지역에서 대출 문턱이 높아지자, 실수요자들이 상대적으로 진입 장벽이 낮은 중저가 지역으로 눈을 돌리면서 그 지역 가격을 밀어올린 것입니다.

한국은행이 경고한 이유는 무엇인가요

한국은행은 9월에 발표한 금융안정 상황 보고서에서 이 흐름을 직접 짚었습니다. 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 집값이 계속 오를 것이라는 기대 심리가 아직 꺾이지 않았다는 점입니다. 둘째, 정부가 가계대출 증가율 총량 목표를 완화하면서, 그동안 억눌려 있던 주택 관련 대출 수요가 다시 살아날 여지가 생겼다는 점입니다. 이 두 가지가 겹치면 주택담보대출을 중심으로 가계대출 증가세가 재확대될 수 있다는 것이 한국은행의 진단입니다. 정책 대출 총량이 완화된 시점에 마침 중저가 지역으로 매수세가 옮겨가는 흐름이 겹친 셈이라, 한국은행 입장에서는 두 신호를 함께 경계할 수밖에 없는 상황입니다.

다주택자는 왜 집을 안 파는 걸까요

규제의 또 다른 목표는 다주택자의 매물을 시장에 유도해 공급을 늘리는 것이었습니다. 그런데 한국은행 분석에 따르면 이 효과도 기대만큼 나타나지 않고 있습니다. 이유는 간단합니다. 집값이 계속 오를 것이라는 기대가 유지되는 한, 다주택자 입장에서는 지금 팔기보다 계속 보유하는 쪽이 유리하다고 판단하기 때문입니다. 세금 부담이 있더라도 향후 시세차익이 더 클 것이라 예상되면 매도를 서두를 이유가 없습니다. 결국 규제로 대출 문턱은 높였지만 매물 자체가 늘지 않고, 대신 실수요자들이 상대적으로 저렴한 지역으로 몰리면서 그 지역 가격만 밀어올리는 구조가 반복되고 있는 것입니다.

제 생각에는, 이번 흐름이 낯설지 않습니다

이번 결과는 전형적인 풍선효과에 가깝다고 봅니다. 한 지역을 강하게 누르면 수요가 사라지는 게 아니라 옆 동네로 옮겨간다는 것은 이미 여러 차례 반복돼온 패턴입니다. 실제로 지난 7월에도 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 단기간 급등해 규제지역에 새로 추가된 적이 있는데(관련 글: 규제지역이 서울 전역에 경기 15곳까지 넓어졌다는데, 우리 집도 해당될까요), 이번 중랑구·성북구·서대문구의 급등도 비슷한 경로를 밟을 가능성을 배제할 수 없습니다. 즉 지금의 상승세가 이어진다면, 다음 차례로 이 지역들이 규제지역에 추가로 편입될 수도 있다는 뜻입니다. 규제지역 지정 자체가 나쁘다는 게 아니라, 지역 단위로 순차적으로 규제를 넓혀가는 방식만으로는 근본적인 매물 부족 문제를 해결하기 어렵다는 점을 이번 사례가 다시 한번 보여주고 있다고 생각합니다.

지금 중저가 지역 매수를 고려하고 있다면

중랑구·성북구·서대문구처럼 최근 급등한 지역에서 내 집 마련을 고려 중이라면 두 가지를 염두에 두는 것이 좋습니다. 첫째, 단기간에 3% 넘게 오른 지역은 앞으로 규제지역으로 추가 지정될 가능성이 있다는 점입니다. 규제지역으로 지정되면 LTV·스트레스 DSR이 한층 강화되므로, 매수를 서두르기 전에 국토교통부나 지자체의 규제지역 지정 논의 동향을 확인해보는 것이 안전합니다. 둘째, 최근 급등은 실제 거주가치 상승보다 옆 지역 규제로 인한 수요 이동의 성격이 짙은 만큼, 단기 시세차익을 노린 추격 매수보다는 실거주 목적과 자금 계획을 우선순위에 두고 접근하는 편이 낫습니다.

세 줄로 정리하면

첫째, 8·3 대책 이후 강남구·서초구는 실제로 하락했지만 중랑구·성북구·서대문구는 오히려 3% 넘게 올랐습니다. 둘째, 한국은행은 집값 상승 기대와 가계대출 총량 목표 완화가 겹쳐 주택 관련 대출이 다시 확대될 수 있다고 경고했습니다. 셋째, 다주택자의 매도 유인이 낮아 매물 부족이 해소되지 않고, 규제를 피한 수요가 다른 지역으로 옮겨가는 흐름이 반복될 가능성이 있습니다.