규제지역이 서울 전역에 경기 15곳까지 넓어졌다는데, 우리 집도 해당될까요
최근 몇 달 새 "규제지역이 또 늘었다"는 이야기를 들어본 분이 많을 겁니다. 정작 내가 살고 있거나 사려는 지역이 여기 포함되는지, 포함되면 대출이 구체적으로 어떻게 달라지는지는 뉴스만 봐서는 헷갈리기 쉽습니다. 특히 전세를 살고 있는 세입자라면 "내 전세대출도 이제 DSR을 보나요?"라는 질문이 가장 먼저 나옵니다. 오늘은 2026년 9월 현재 기준으로 규제지역이 어디까지 넓어졌고, 실제로 대출 조건이 어떻게 바뀌는지 순서대로 정리하겠습니다.
규제지역, 지금 정확히 어디까지인가요
먼저 큰 그림부터 짚으면, 서울은 25개 자치구 전체가 이미 규제지역입니다. 경기도는 2025년 10월 서울과 함께 12곳이 먼저 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐고, 그 상태가 한동안 유지되다가 2026년 7월 1일 세 곳이 추가되면서 지금은 총 15곳으로 늘었습니다. 이번에 새로 추가된 곳은 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시입니다. 국토교통부가 이 세 곳을 지목한 이유도 명확한데, 올해 누적 아파트 매매가격 상승률이 동탄구 11.38%로 전국에서 가장 높았고 구리시 7.87%, 기흥구 6.21%로 뒤를 이었기 때문입니다. 즉 단기간 가격이 가파르게 오른 지역을 추가로 규제지역에 편입시킨 셈입니다. 여기에 더해 이 세 지역은 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로도 함께 지정됐습니다.
규제지역에서는 대출이 구체적으로 어떻게 달라지나요
규제지역으로 지정되면 여러 규제가 한꺼번에 적용됩니다. 우선 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한되고, 여기에 2025년 7월부터 전면 시행 중인 스트레스 DSR 3단계가 겹칩니다. 스트레스 DSR은 실제 대출금리에 일정한 가산금리를 더해 상환능력을 더 보수적으로 계산하는 제도인데, 3단계 기준으로는 3%포인트의 스트레스 금리가 가산되고 최저 적용금리도 3.0%로 올라갑니다. 같은 소득이라도 예전보다 대출 한도가 줄어드는 구조입니다. 여기에 다주택자는 규제지역 내에서 추가 주택 구입을 위한 신규 주택담보대출 자체가 막혀 있어, 사실상 무주택자나 1주택 갈아타기 실수요자 위주로 대출 문이 열려 있는 상황이라고 보면 됩니다.
| 구분 | 규제지역(서울 전역·경기 15곳) | 비규제지역 |
|---|---|---|
| LTV(주택담보대출비율) | 40% | 지역·정책에 따라 상이(상대적으로 완화) |
| 스트레스 DSR | 3단계 전면 적용(3%p 가산, 최저금리 3.0%) | 단계적 적용 |
| 다주택자 추가 대출 | 신규 주택담보대출 금지 | 지역별 규정 확인 필요 |
| 토지거래허가구역 중복 여부 | 동탄구·기흥구·구리시는 중복 지정 | 해당 없음 |
전세 사는 사람도 DSR 규제를 받나요
전세를 살고 있다면 "나는 집을 사는 게 아니니 상관없다"고 생각하기 쉬운데, 실제로는 그렇지 않습니다. 2025년 10월 29일부터 전세자금대출도 DSR 규제 대상에 포함됐습니다. 다만 여기서 중요한 구분이 하나 있는데, 지금 살고 있는 집에 계속 거주하면서 계약을 갱신만 하고 대출금액을 늘리지 않는 경우는 DSR 적용 대상이 아닙니다. 반면 전세대출 만기를 연장하면서 대출금액을 증액하는 경우는 그 증액분이 신규대출로 취급되기 때문에 DSR이 적용됩니다. 즉 "갱신이냐 증액이냐"가 DSR 적용 여부를 가르는 기준이라는 점을 기억해두면 헷갈릴 일이 줄어듭니다.
실수요자가 지금 확인해야 할 것들
정리하면 세 가지를 순서대로 확인하는 게 좋습니다. 첫째, 내가 매수하려는 지역이나 지금 거주 중인 지역이 서울 25개구 또는 경기 15곳(2025년 10월 지정 12곳 + 2026년 7월 추가된 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시)에 포함되는지 국토교통부나 각 지자체 공고를 통해 정확히 확인합니다. 둘째, 규제지역이라면 LTV 40%와 스트레스 DSR 3단계를 함께 반영해서 은행 상담 전에 대략적인 대출 가능 금액을 가늠해봅니다. 셋째, 전세를 살고 있다면 이번 계약 갱신이 단순 갱신인지 증액인지부터 확인하고, 증액이라면 DSR 심사 대상이 된다는 점을 미리 감안해 자금 계획을 세웁니다. 규제지역 지정과 대출 규정은 앞으로도 시장 상황에 따라 추가로 바뀔 수 있는 부분이라, 실제 계약을 앞두고 있다면 해당 시점의 최신 공고를 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다.
세 줄로 정리하면
첫째, 2026년 7월 1일 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 추가되며 규제지역이 서울 전역과 경기 15곳으로 늘었고, 이 세 지역은 토지거래허가구역으로도 중복 지정됐습니다. 둘째, 규제지역에서는 LTV 40%에 스트레스 DSR 3단계(3%포인트 가산, 최저금리 3.0%)가 겹쳐 적용되고 다주택자는 추가 주택담보대출이 막힙니다. 셋째, 전세대출도 2025년 10월 29일부터 DSR 대상이지만 단순 갱신은 제외되고 증액할 때만 적용된다는 차이를 기억해야 합니다.