집값 잡겠다던 대출 규제 1년, 왜 9억 이하 아파트가 더 올랐을까요

2025년 10월 15일 정부는 서울 전역과 경기 일부를 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶는 대책을 발표했습니다. 대출을 조이고 거래를 제한하면 집값이 안정될 것이라는 기대가 있었습니다. 1년이 지난 지금 언론들이 내놓은 성적표는 엇갈립니다. 고가 아파트 거래는 확실히 식었지만, 상대적으로 싼 집의 가격은 오히려 더 가파르게 올랐다는 분석이 나왔기 때문입니다.

이 글에서는 이번 주 나온 1주년 보도 가운데 머니투데이, 헤럴드경제, 한국부동산원 통계를 바탕으로 무슨 일이 있었는지 숫자로 정리하고, 내 상황에서 확인해야 할 것을 짚어보겠습니다. 모든 수치는 해당 보도에 나온 것이며, 제가 직접 계산해서 보탠 숫자는 따로 표시했습니다.

1년 동안 서울 집값은 얼마나 움직였나요

한국부동산원에 따르면 대책 발표 직후인 2025년 10월 셋째 주와 비교해 2026년 10월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 10.41퍼센트 올랐습니다. 전세가격도 9.96퍼센트 상승했습니다. 매매와 전세가 비슷한 폭으로 움직였다는 점이 눈에 띕니다.

어느 지역이 올랐는지도 중요합니다. 보도에 따르면 강남권보다 성북구, 서대문구, 동대문구처럼 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역의 상승세가 두드러졌습니다. 규제의 중심이 고가 지역이었는데 상승은 중저가 지역에서 컸다는 얘기입니다.

작은 집일수록 더 올랐다는 숫자

머니투데이가 인용한 KB부동산 전용면적별 매매가격지수를 보면 서울에서 전용 60제곱미터 이하는 17.5퍼센트, 60에서 85제곱미터는 12.9퍼센트, 85에서 102제곱미터는 7.7퍼센트, 135제곱미터 초과는 6.5퍼센트 올랐습니다. 면적이 작을수록 상승률이 높은 뚜렷한 계단 모양입니다.

거래량도 같은 방향입니다. 전용 40제곱미터 이하 거래는 4478건에서 5488건으로 22.6퍼센트 늘었고, 85제곱미터 초과 거래는 9682건에서 8841건으로 8.7퍼센트 줄었습니다. 큰 집에서 작은 집으로, 비싼 집에서 싼 집으로 수요가 이동했다는 뜻입니다.

가격대별 거래는 어떻게 바뀌었나요

머니투데이는 국토교통부 실거래가를 대책 전(2024년 10월 16일~2025년 8월 31일)과 대책 후(2025년 10월 16일~2026년 8월 31일)로 나눠 비교했습니다. 서울 아파트 전체 거래는 6만391건에서 6만293건으로 거의 같았습니다. 총량은 그대로인데 구성이 달라졌습니다.

헤럴드경제의 비교는 기간이 다릅니다. 2025년 7~8월과 2026년 7~8월을 비교했더니 15억 이하는 8.3퍼센트, 15억 초과 25억 이하는 26.7퍼센트 늘었고 25억 초과는 10.7퍼센트 줄었습니다. 두 보도의 기간과 구간이 달라 숫자를 그대로 합칠 수는 없지만, 25억 초과 고가 거래가 줄었다는 방향은 같습니다.

자치구로 보면 머니투데이 분석에서 중랑구 거래가 80.7퍼센트, 금천구 69.0퍼센트, 노원구 65.7퍼센트 늘었고, 성동구는 58.1퍼센트, 마포구 45.9퍼센트, 광진구 40.1퍼센트 줄었습니다.

왜 이런 일이 생겼을까요: 대출 한도가 만든 계단

보도에 나온 수도권 규제지역 주택담보대출 한도는 시가 15억원 이하 최대 6억원, 15억 초과 25억 이하 4억원, 25억 초과 2억원입니다. 규제지역 LTV는 40퍼센트입니다. 집값이 한 구간을 넘는 순간 빌릴 수 있는 돈이 확 줄어드는 구조입니다.

머니투데이가 든 예시가 이 구조를 잘 보여줍니다. 15억원 아파트는 대출 6억원을 받으면 자기 돈이 9억원 필요합니다. 16억원 아파트는 대출이 4억원이라 자기 돈이 12억원 필요합니다. 집값은 1억원 차이인데 필요한 현금은 3억원 차이가 납니다.

이런 구조에서는 대출을 최대한 쓸 수 있는 가격대, 곧 15억 이하와 그중에서도 소형으로 수요가 몰리기 쉽습니다. 기자는 소형으로 줄여 갈아타도 자금 부담을 덜기 어려운 상황이 만들어졌다고 짚었습니다. 신보연 세종대 교수는 규제 강화에 신규 공급 부족이 겹친 결과로 해석하며, 공급 부족과 전월세 불안이 이어지면 10억 이하 아파트의 상승세가 계속될 수 있다고 전망했습니다. 다만 이는 전문가 한 명의 전망이며 확정된 사실은 아닙니다.

2030 매수 비중도 올랐습니다

헤럴드경제가 법원 등기정보광장 자료로 집계한 서울 집합건물 매수인 중 20대와 30대는 2025년 7~8월 1만2282명에서 2026년 7~8월 1만5112명으로 약 23퍼센트 늘었습니다. 전체 매수인 가운데 비중은 약 36퍼센트에서 41퍼센트로 올랐습니다. 이 통계는 아파트뿐 아니라 오피스텔 같은 집합건물 전체를 포함합니다. 대출을 많이 쓰기 어려운 시장에서도 젊은 층 매수가 줄지 않았다는 점은 주목할 만합니다.

앞으로 집값을 좌우할 변수

머니투데이는 남은 변수로 전월세 시장, 주택 공급, 금리, 세제 개편을 꼽았습니다. 정리하면 이렇습니다.

첫째, 전월세입니다. 실거주 의무가 강화되면서 임대 매물이 줄었고, 정비사업 이주 수요와 신규 입주물량 감소가 전월세 수요를 자극할 수 있다는 우려가 있습니다. 둘째, 공급입니다. 전문가들은 새 대책을 더 내놓기보다 이미 발표한 공급계획이 실제 착공으로 이어지는 것이 중요하다고 강조했습니다. 셋째, 금리입니다. 금리가 오르면 대출 의존도가 높은 실수요자의 매수 여력이 줄어 중저가 주택의 상승세가 둔화할 수 있습니다. 넷째, 세제입니다. 고가 주택은 보유세와 양도세 변화에 민감하게 반응할 것으로 전망됩니다.

내 상황에서 확인해야 할 것 네 가지

이 글은 사라는 말도 사지 말라는 말도 하지 않습니다. 다만 같은 통계를 보더라도 내 상황에 따라 확인할 항목은 분명합니다.

하나, 내가 보는 집이 15억과 25억 경계 근처라면 대출 한도가 4억원이나 2억원으로 확 줄어드는 구간인지 먼저 확인하세요. 집값 1억원 차이가 현금 3억원 차이로 이어질 수 있습니다.

둘, 실제 대출 한도는 소득, 기존 대출, 스트레스 DSR에 따라 달라집니다. 보도의 한도는 상한일 뿐이므로 은행 대출 상담이나 금융당국 공지로 본인 한도를 직접 확인해야 합니다.

셋, 규제지역과 토지거래허가구역에서는 허가와 실거주 의무가 붙을 수 있습니다. 내가 사려는 지역이 해당되는지 서울시나 구청 공지를 확인하세요.

넷, 이미 많이 오른 소형 구간을 고민한다면, 전월세 부담과 금리 변화에도 버틸 수 있는지 월 상환액으로 계산해 보세요. 이코노브리프 계산기 메뉴가 도움이 될 수 있습니다.

정리하면

1년 전의 대책은 고가 아파트 거래를 줄이는 데는 효과가 있었다는 것이 보도의 공통된 진단입니다. 하지만 대출 한도가 가격 구간마다 달라지면서 수요가 대출을 쓰기 쉬운 가격대와 작은 면적으로 이동했고, 서울 집값과 전셋값은 여전히 오름세입니다. 앞으로는 공급이 실제 착공으로 이어지는지, 금리가 어떻게 움직이는지가 변수입니다. 숫자는 1년 전과 달라졌지만 대출 한도 구간이 선택을 좌우한다는 사실은 그대로입니다.

참고: 머니투데이 MT리포트 '10·15 부동산 대책 1년', 헤럴드경제 2026.10.15 기사, 한국부동산원, KB부동산, 국토교통부 실거래가 공개자료(보도 인용). 본 글은 투자와 매수 권유가 아니며 최종 판단과 책임은 본인에게 있습니다. #10·15대책 #서울아파트 #대출규제 #규제지역 #LTV #실수요자 #부동산 #전세